Calcul du loyer

Dans la suite, il y a lieu de tenir compte des abréviations suivantes :

• PRA :    Prix de Revient Actualisé du logement
• LB :      Loyer de Base
• LM :     Loyer Mensuel
• VLN :    Valeur Locative Normale
• PL :      Part liée au Logement
• PR :      Part liée aux Revenus
• RA :      Revenus Annuels du ménage (Les revenus minima pris en considération par la société lors du calcul du loyer ou de sa révision ne peuvent être inférieurs aux montants définis par le Ministre. Ces montants varient le 1er janvier de chaque année sur proposition de la Société Wallonne du Logement. Au 01/01/2024, ils sont de 15.158,08 € pour un isolé, 20.485,33. € pour un ménage et 10.105,38 € pour un cohabitant)
• X :        coefficient, fonction des revenus RA et fixé annuellement par la société pour l’ensemble de ses locataires conformément à la méthode définie.

Logements moyens

Pour les locataires de logements moyens , le loyer mensuel ne tient compte que de la valeur du logement, peu importe les revenus du ménage.
Pour les logements moyens, la formule de calcul du loyer mensuel est la suivante :

PRA x 5%12=LM

Logements à loyer d'équilibre

Pour les logements à loyer d’équilibre, le loyer est déterminé selon la valeur du bien dans le secteur privé.  Pour ce faire, la SLSP fait appel au portail Grille indicative des loyers de la Région Wallonne, qui est une application mise en place par le CEHD (Centre d’Etude en Habitat Durable) et qui détermine la valeur locative d’un bien suivant plusieurs paramètres : commune, rue, PEB, surface, type de logement, date de construction ou de rénovation, nombre de chambres, nombre de WC, de salles d’eau, etc.  Pour les locataires en place, il y a lieu d’indexer le loyer de l’année précédente sur base des indices santé entre le mois d’entrée dans le logement et le mois d’anniversaire.

Logements de transit

Pour les locataires de logements de transit, le loyer mensuel ne tient compte que des revenus.
Il sera toujours limité à vos 20% des revenus du ménage.

Logements sociaux

Le calcul de votre loyer est réglementé par la Région Wallonne et par la Société Wallonne du Logement.
Il tient compte notamment :

• De votre situation familiale
• De votre situation financière (tous les revenus du ménage)
• Du type de logement que vous occupez (situation, superficie, …)

Voilà pourquoi le loyer de chaque locataire est différent.

LM=PL+PR

Où       PL=40% x LB

            LB=PRA x coefficient chantier (entre 2% et 10%)

            PR=x . RA/12

Dès lors la formule de calcul théorique se résume comme suit :

LM=0,40 . LB+x . RA/12 

La société additionne les revenus du locataire.

Comment est calculé le loyer de base (LB) ?

Le LB est égal au PRA du logement, multiplié par un coefficient de chantier variant entre 2 et 10 %. Ce coefficient est déterminé par la société conformément aux règles arrêtées par le Ministre, après avis de la Société wallonne.
Le LB est revu chaque année en fonction du PRA des logements.
Le montant total des LB doit être égal à 6 % du PRA de l’ensemble des logements de la société.

Détermination du coefficient x

Le coefficient x permet de calculer la part des revenus dans le calcul du loyer
Pour fixer la valeur de x en fonction de RA, la société fait choix annuellement de deux valeurs de x :

• X1, qui doit être comprise entre deux valeurs qu’elle peut atteindre : 3,5% au minimum et 6% au maximum ;
• X2, qui doit être comprise entre deux valeurs qu’elle peut atteindre : 9% au minimum et 12% au maximum.

Depuis 2017, notre X1 est fixé à 6% et notre X2 à 12%

La valeur de x, en fonction de RA, est alors définie au moyen des formules suivantes :
Si RA est inférieur ou égal à 7.500 €, x = X1.

Si RA est supérieur à 7.500 € et inférieur à 15.000 €, x=X1+ X2-X1(RA-7.500 €)7.500 €

Si RA est égal ou supérieur à 15.000 €, x = X2.

Abattements :

Un abattement de 8,80 € par enfant à charge est appliqué sur le loyer calculé.
L’enfant handicapé ou orphelin est compté pour deux enfants à charge.
La personne handicapée adulte est considérée comme ayant un enfant à charge.

Loyers planchers et loyers plafonds :

Le loyer calculé ne peut être inférieur à 12 % des revenus minimaux (RIS)
Le loyer annuel, hors abattements ne peut être supérieur à 20 % des revenus du ménage ou, après ces abattements, à la VLN.

Déplafonnement :

Le loyer annuel, pour un ménage dont, depuis un an au moins, les revenus dépassent de plusde 20 % ceux d’un ménage à revenus modestes est limité à 125 % de la VLN.

(Toutefois, l'alinéa précédent n'est pas applicable si le locataire, ou son conjoint cohabitant, ou la personne avec laquelle il vit maritalement :

• atteint l'âge de 50 ans au premier janvier de l'année où le loyer devrait être adapté, en application du même paragraphe et s'il occupe, à cette même date, le même logement depuis dix ans au minimum;
• ou s'il quitte un logement non proportionné en application de l'article 21 – AGW du 19 décembre 2008, art. 9, 2°)

Chambres excédentaires :

Le principe de surloyer pour chambre excédentaire existe depuis l’arrêté du gouvernement wallon du 25 février 1999.
Il a été modifié par l’arrêté du gouvernement wallon du 9 janvier 2014.
Un arrêt du Conseil d’Etat du 10 décembre 2015 a cassé certaines dispositions de l’AGW du 9 janvier 2014.
Il en découle 2 dispositifs :

1. Pour les locataires disposant d’un bail conclu avant le 01/01/2008 :

L’AGW du 25 février 1999 s’applique :

Art. 1er – 9° :
Logement proportionné : le logement proportionné est le logement qui comprend un nombre de chambres fixé, en fonction de la composition des ménages, soit :

• Une chambre par personne isolée ;
• Une chambre par couple marié ou composé de personnes qui vivent ensemble maritalement ;
• Une chambre supplémentaire pour le couple marié ou composé de personnes qui vivent ensemble maritalement, dont chacun des membres est âgé de moins de 35 ans;
• Deux chambres par couple marié ou composé de personnes qui vivent ensemble maritalement, lorsque l’un des membres est handicapé ou, dans les cas spécifiques de même nature, sur décision motivée de la société ;
• Une chambre par enfant handicapé ;
• Une chambre pour deux enfants de même sexe et de moins de 10 ans ;
• Deux chambres pour enfants de sexe différent et dont l’un a plus de six ans.

Art. 16 :
Sans préjudice des dispositions de l’article 27, si le locataire loue un logement non proportionné comportant au moins deux chambres excédentaires et que la société lui en propose un autre proportionné dans la même commune, il est tenu d’y emménager dans un délai de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit la notification par voie recommandée de la proposition de mutation faite par la société.

Art. 27 :
A l’issue du délai dont question à l’article 16, le locataire dont le ménage ne comporte aucun membre handicapé paie, en plus du loyer calculé conformément aux articles  21 à 26, un supplément de 1.000 francs (25 €) par mois et par chambre excédentaire, la première de ces chambres étant exemptée de ce supplément.

Caractéristiques du bail sur le plan de sa durée : durée indéterminée (art. 14 de l’AGW).

2. Pour les locataires disposant d’un bail conclu à partir du 01/01/2008 :

L’AGW du 9 janvier 2014 s’applique :
Le surloyer est désormais progressif et applicable dès la première chambre excédentaire. Son montant est de :

• 25 euros pour une chambre excédentaire ;
• 60 euros pour deux chambres excédentaires ;
• 100 euros pour trois chambres excédentaires ;
• 150 euros pour quatre chambres excédentaires ou plus.

Lorsque le locataire est demandeur d’une mutation vers un logement proportionné dans le respect de l’article 17bis, §1^er, et qu’il ne la limite pas à une ou plusieurs sections de communes, le supplément de loyer pour chambre excédentaire n’est pas dû.

Chaque année au 1^er janvier, on revoit le calcul de votre loyer net pour tenir compte de l’indexation des prix, de la valeur du logement, de la modification de vos revenus et des modifications de votre composition de ménage.

A cette fin, vers la mi-juin, une fiche de recensement à compléter, vous est envoyée et doit nous être retournée dans le mois de la demande. A défaut de fournir les documents justificatifs demandés, nous nous verrons contraints de vous appliquer le taux maximum (« LOYER SANCTION »).

Le loyer doit être versé entre le 1^er et le 10^ème jour de chaque mois sur notre compteBE18 1950 1548 0165.
Vous payez votre loyer soit :

• par ordre permanent

• par la Poste

• lors d’une permanence sociale, en espèce ou via un terminal de paiement

N’oubliez pas d’indiquer le numéro de communication structurée repris sur la feuille de calcul de loyer. Pour plus de facilité nous vous conseillons d’établir un ordre permanent auprès de votre banque.
Passé ce délai du 10^ème jour du mois, vous risquez des complications et des frais administratifs de rappel inutiles.  Le non-paiement du loyer et des charges est une cause de résiliation du bail.

Modification de vos revenus

Vos revenus baissent ou augmentent ?
Les modifications de revenus à la hausse comme à la baisse (atteignant au moins 15 % des revenus) doivent être communiquées obligatoirement et rapidement auprès de notre Société. Celle-ci appliquera le nouveau montant de votre loyer à dater du 1er jour du mois qui suit l’envoi des documents. Vous devez nous fournir la preuve de vos revenus (fiche de salaire, mutuelle, chômage, CPAS, pension, …) par quelle que voie que ce soit.
Si vous n’avez pas signalé à temps les modifications, une révision rétroactive sera faite. Il est donc dans votre intérêt de nous fournir toute preuve de revenus nécessaire, le plus tôt possible.

Modification du nombre d’occupants dans l’habitation

Il est important de signaler toutes modifications dans la composition de votre ménage.
Le changement de votre situation familiale peut entraîner une révision de votre loyer.
Il vous appartient de prévenir la Société, de toute modification, dans un délai de 8 jours.
Voici quelques exemples de modification qui peuvent survenir durant la durée de votre location au sein de la SLSP Les Jardins de Wallonie.

Le nombre d’occupants du logement augmente :

a) Vous vous mariez : fournir un extrait d’acte de mariage délivré par le Service Population de l’Administration Communale et les revenus de votre conjoint
b) Vous vous installez en ménage avec quelqu’un : communiquer toutes les coordonnées de la personne et ses revenus
c) Un enfant vient agrandir la famille : fournir un extrait d’acte de naissance délivré par le Service Population de l’Administration Communale ainsi que l’attestation de la caisse d’allocations familiales
d) Vous voulez héberger une personne apparentée ou non : communiquer toutes les coordonnées de la personne et ses revenus

Le nombre d’occupants du logement diminue :

a) Vous vous séparez de votre conjoint : fournir une nouvelle composition de ménage
b) Vous divorcez : fournir une copie du jugement rendu par le tribunal
c) Vous perdez un de vos proches (occupant du logement): fournir un acte de décès délivré par la Commune
d) Un de vos enfants quitte le logement familial : fournir une nouvelle composition de famille

Votre statut ou celui d’un membre de votre ménage change

a) Vous êtes reconnu invalide ou handicapé : fournir l’attestation émanant du SPF.